รายงานพิเศษ
จับสัญญาณเตือนฟองสบู่อสังหาฯ – สัญญาณอันตรายในภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์เริ่มมีวี่แววขึ้นมาแล้ว หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) เคาะมาตรการปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย
โดยเปิดรับฟังความคิดเห็นผ่านเว็บไซต์ของ ธปท. จนถึงวันที่ 22 ต.ค.2561 นี้ และจัดประชุมชี้แจงรับฟังความคิดเห็นจากสถาบันการเงิน ผู้ประกอบการ และผู้บริโภค ใน วันที่ 11 ต.ค.2561 นี้
คาดว่าจะออกประกาศหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยได้ภายในเดือน พ.ย.2561 ก่อนที่จะเริ่มมีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 1 ม.ค.2562 เป็นต้นไป
หลักการสำคัญคือกำหนดให้ ‘วางเงินดาวน์ขั้นต่ำ’ สำหรับการกู้เงินซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มีมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป รวมทั้งปรับเกณฑ์การนับสินเชื่อ top-up ที่ใช้หลักประกันเดียวกันให้สะท้อนความเสี่ยงที่แท้จริงมากขึ้น
การกู้เงินซื้อบ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป หรือการกู้เงินเพื่อซื้อ ที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป หลักเกณฑ์ที่ปรับปรุงใหม่ต้องวางเงินดาวน์อย่างน้อย 20% ของมูลค่าหลักประกัน (LTV limit 80%) จากก่อนหน้านี้กำหนดไว้ที่ 5-10%
โดยการคำนวณส่วนที่สถาบันการเงินปล่อยกู้ได้นั้น ในหลักเกณฑ์ใหม่ต้องนับรวมเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกัน เช่น สินเชื่อส่วนบุคคล และสินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต เป็นต้น
นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท.ระบุว่า หลักเกณฑ์ที่ปรับปรุงใหม่นี้ จะทำให้ประชาชนที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อเข้าอยู่จริง สามารถซื้อที่อยู่อาศัยได้ในราคาที่เหมาะสม เพราะจะช่วยลดดีมานด์เทียม และลดโอกาสการเก็งกำไร ที่จะทำให้ราคาบ้านเร่งตัวขึ้นสูงเกินปัจจัยพื้นฐาน และลดความเสี่ยงจากโอกาสที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์”
ด้าน นายสักกะภพ พันธ์ยานุกูล ผู้อำนวยการกลุ่มงานด้านเสถียรภาพระบบการเงิน ธปท. กล่าวว่า ปัจจุบันมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อ มีแนวโน้มหย่อนลง มีมูลค่า สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันอสังหาริมทรัพย์ (loan-to-value : LTV) เกิน 90% เพิ่มขึ้นต่อเนื่อง ทั้งในระบบธนาคารพาณิชย์ และสถาบันการเงินเฉพาะกิจ
“หากรวมสินเชื่อ top-up ทั้งสินเชื่อปล่อยใหม่ และ สินเชื่อรีไฟแนนซ์จะพบพฤติกรรมการให้ LTV ที่สูงกว่า 100% (มูลค่าสินเชื่อมากกว่ามูลค่าหลักประกัน) เริ่มมากขึ้นในวงกว้าง”
นอกจากนี้มูลค่าสินเชื่อเมื่อเทียบกับรายได้ (loan-to income : LTI) สูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง ซึ่งการยอมรับความเสี่ยงที่สูงขึ้นในการปล่อยสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย มีส่วนทำให้คุณภาพของสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มด้อยลง สะท้อนจากสัดส่วนหนี้ครัวเรือนต่อผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ ยังคงอยู่ในระดับสูงที่ 77.5% ต่อ GDP
“การที่ ธปท.ปรับปรุงหลักเกณฑ์สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ดังกล่าว ไม่ใช่เป็นเพราะเห็นว่าเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์แล้ว เพียงแต่เราแค่เห็นสัญญาณ แต่มันยังไม่เกิด เราจึงได้ออกมาตรการที่เป็นเชิงป้องกัน มากกว่า ที่จะเป็นมาตรการเชิงแก้ไข”
นายสักกะภพกล่าว และว่าแม้เกณฑ์ดังกล่าวจะ อยู่ในช่วงรับฟังความคิดเห็น แต่ตลาดอสังริมทรัพย์ก็ คาดคะเนแล้วว่า เกณฑ์นี้จะเป็นเกณฑ์ที่นำมาใช้จริง ไม่ใช่แค่การโยนหิน แต่เป็นการตั้งธงถาม ทำให้ทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องแม้แต่ภาครัฐตื่นตัวกับเกณฑ์ดังกล่าว
นายสมคิด จาตุศรีพิทักษ์ รองนายกรัฐมนตรี ระบุว่า หาก ธปท.จะออกมาคุมก็ไม่เป็นไร เพราะเชื่อว่าในส่วนของสถาบันการเงินของรัฐปล่อยกู้อย่างระมัดระวังอยู่แล้ว การควบคุมจะช่วยให้การปล่อยกู้รอบคอบมากขึ้นเป็นเรื่องที่ดี แต่มองว่าไม่น่าจะมีผลกระทบต่อการปล่อยกู้ของระบบสถาบันการเงิน เพราะผู้มีรายได้น้อยยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยอยู่
ขณะที่ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า มาตรการควบคุมคุณภาพสินเชื่อที่อยู่อาศัย จะส่งผลกระทบตลาดอสังหาฯ ในปี 2562 แต่นับเป็นแนวทางที่ดีเพื่อป้องกันความเสี่ยง
การสะสมภาวะความไม่สมดุลที่มากขึ้น ระหว่างอุปสงค์และอุปทานในภาคอสังหาฯ มาตรการนี้จะช่วยสร้างสมดุลทำให้ตลาดอสังหาฯ เติบโตอย่างมีเสถียรภาพมากขึ้น มองว่าในระยะสั้นผลต่อภาคธุรกิจอสังหาฯ ไม่รุนแรงมาก
ส่วนนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกก.ผจก.ใหญ่ ผู้บริหารสายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า เกณฑ์ LTV ใหม่เป็นเรื่องดี แต่มีเงื่อนไขรายละเอียดบางประการที่ต้องหารือให้ชัดเจน
โดยเฉพาะการนับเงินกู้ทุกประเภทที่ใช้หลักประกันเดียวกันในการคำนวณ ส่วนที่ธนาคารสามารถปล่อยกู้ได้ เช่น เงินกู้เพื่อซื้อบ้าน สินเชื่อส่วนบุคคล สินเชื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิต สินเชื่อเพื่อการปรับปรุง หรือต่อเติม หรือซ่อมแซม
ขณะที่ความคิดเห็นของผู้ประกอบการ เริ่มจาก นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดอสังหาฯ ปัจจุบัน ไม่ได้เติบโตแบบหวือหวา ไม่ได้อยู่ในภาวะฟองสบู่ อาจเกิดจากการปรับขึ้นของราคาอสังหาฯ โดยไม่มีเหตุผลมารองรับ
อย่างไรก็ตามราคาที่สูงขึ้นอาจปรับขึ้นตามแนวรถไฟฟ้า เกิดการแย่งซื้อที่ดินกันจนราคาสูงขึ้น ทำให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวสูงขึ้นไปถึง 400,000-500,000 บาท/ตร.ม. ทำให้เข้าใจผิดคิดว่าเกิดฟองสบู่ในตลาดคอนโดฯ
“หากธปธ.จะปรับมูลค่าสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน หรือ LTV ลง ควรมีเวลาให้ผู้บริโภคที่ซื้อและผ่อนดาวน์ที่อยู่อาศัยไปแล้วได้เตรียมตัวอย่างน้อยครึ่งปี หรืออาจประกาศมาตรการ LTV ใหม่ ภายในวันที่ 1 เม.ย.2562 เพื่อให้ ผู้บริโภคเตรียมความพร้อมได้ทัน
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ มองว่าเป็นเรื่องดีจะช่วยคัดกรองลูกค้า พร้อมยกระดับให้ดูเป็นสากลมากขึ้น ในต่างประเทศมีใช้เเพร่หลาย ปัจจุบันมีกลุ่มนักลงทุนซื้อเพื่อเก็งกำไรส่งผลให้มีความต้องการ (ดีมานด์) เพิ่มสูงเกินจริง
“มาตรการดังกล่าวไม่ส่งผลกระทบต่อบริษัท เนื่องจากใช้เกณฑ์วางเงินดาวน์ 20% อยู่แล้ว ลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ และบ้านเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป 70% ซื้อด้วยเงินสด” นายพีระพงศ์กล่าว
ส่วน นายไตรเตชะ ตั้งมติธรรม กก.ผจก.บริษัท ศุภาลัย กล่าวว่า เกณฑ์ LTV มีผลกระทบต่อกำลังซื้อในตลาดอสังหาฯ แน่นอน เพราะลูกค้าเฉลี่ย 80% ต้องกู้เงินธนาคารมาซื้อบ้าน แต่ผู้ซื้อเกิน 10 ล้านบาทจากฐานลูกค้าศุภาลัยเกือบครึ่งจ่ายเงินสด
ส่วนลูกค้าที่ซื้อต่ำกว่า 10 ล้านบาทมีลูกค้าที่มีบ้านหลังที่ 2 สัดส่วนประมาณ 20% ต้องรอดูว่ามาตรการนี้จะรวมผู้กู้ร่วมที่มีบ้านอยู่แล้วหรือไม่ (ปกติผู้กู้ร่วมจะต้องไม่ติดเครดิตบูโร) หากรวมด้วยอาจมีถึง 20% ของลูกทั้งหมดที่เข้าข่ายบ้านหลังที่ 2 มองว่าไม่ยุติธรรมที่จะเอากลุ่มนี้ ไปรวมด้วย
“มีผลกระทบแน่นอนกับตลาดบ้านจัดสรรแนวราบ เพราะเป็นการขายบ้านสร้างเสร็จ ลูกค้าผ่อนดาวน์เฉลี่ย 3-5% ถ้ากำหนดให้ LTV 80% และยังรวมไปถึงผู้กู้ร่วมด้วยเชื่อว่าจะกระทบพอสมควร ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องการอยู่อาศัยเองจริงๆ หรือเป็นเรียลดีมานด์ ถ้าให้กลุ่มนี้วางเงินดาวน์ 10-20% สมมติซื้อบ้าน 5 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์ถึง 1 ล้านบาท มองว่าไม่น่าจะไหว ส่วนคอนฯ ไม่กระทบ เพราะลูกค้าผ่อนดาวน์เฉลี่ย 18% อยู่แล้ว”
นายไตรเตชะกล่าว และว่ามองภาพรวมมาตรการนี้ถือว่าไม่รุนแรงอย่างที่คิด แต่มีผลกระทบแน่นอน เข้าใจเจตนาของแบงก์ชาติที่ต้องการบริหารจัดการความเสี่ยงของระบบธนาคารพาณิชย์ แต่ปฏิเสธไม่ได้ว่าจะกระทบผู้ซื้อบ้านที่มีความจำเป็นจริงๆ
น.ส.เติมพร ตันติวิวัฒน์ นักวิเคราะห์ อสังหาริมทรัพย์ (ที่อยู่อาศัย) บริษัทหลักทรัพย์ เมย์แบงก์ กิมเอ็ง (ประเทศไทย) เห็นว่า มีผลกระทบผู้ซื้อบ้าน 10 ล้านบาท เพราะต้องมีเงินดาวน์ถึง 2 ล้านบาท ในช่วง 3 เดือนก่อนมาตรการมีผลจะมีผู้ที่ต้องการซื้อบ้าน 10 ล้านบาทขึ้นไปรีบตัดสินใจ แต่ ผู้ซื้อคอนโดฯ หลังที่ 2 ต้องรีบคิดแล้วว่าจะทำอย่างไร วิธีหนึ่งคือต้องหาผู้กู้ร่วม
“มาตรการนี้จะดีต่อภาคอสังหาฯ ให้กลับสู่สภาวะสมดุลมากขึ้น ไม่ปล่อยให้เผชิญกับภาวะฟองสบู่เหมือนวิกฤต ปี 2540 สกัดนักเก็งกำไร ที่ไม่มีศักยภาพทางการเงิน เพียงพอ”
มาตรการที่กำลังจะออกมา ถ้ามองยาวๆ เป็นผลดีแน่นอน แต่ที่หลายฝ่ายห่วงคือผลกระทบในเบื้องต้น ว่าจะมีแรงกระเพื่อมต่อตลาดอสังหาฯ เมืองไทย ขนาดไหน
พาณิชย์เปิด‘รถเร่น่าซื้อ’
นำร่องที่สามพราน-สิ้นปีเป้าพันคัน
พาณิชย์เปิดตัวโครงการ ‘รถเร่…น่าซื้อ’ ตั้งเป้าหมาย ผู้ประกอบการรถเร่ สำหรับตลาดนำร่อง จำนวน 100 ราย กำหนดเปิดตัวโครงการ ที่ตลาดเสรี พุทธมณฑลสาย 5 อ.สามพราน นครปฐม เน้นสินค้ามีคุณภาพเป็นธรรมทั้งราคาและปริมาณ คาดสิ้นปีมีรถเร่เข้าร่วมกว่า 1,000 คัน
นายสนธิรัตน์ สนธิจิรวงศ์ รมว.พาณิชย์ (พณ.) เปิดเผยว่า ได้มอบหมายให้กรมการค้าภายในจัดทำโครงการ ‘รถเร่..น่าซื้อ’ ขึ้น เพื่อส่งเสริมและพัฒนารถเร่ให้มีมาตรฐาน เป็นช่องทางในการกระจายสินค้าที่มีคุณภาพ ไม่เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภคทั้งในด้านราคาและปริมาณ กำหนดแนวทางในการส่งเสริมดูแลรถเร่ และใช้กลไกตลาดสดหรือตลาดกลางสินค้าเกษตร ในการจัดกิจกรรมเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ สร้างการรับรู้ให้ผู้บริโภคมีความเชื่อมั่นในคุณภาพสินค้าที่เป็นธรรม จากรถเร่ที่เข้าร่วมโครงการ
กำหนดจัดพิธีเปิดตัวโครงการรถเร่…น่าซื้อ ‘สะดวก ดี มีคุณภาพ… ราคาเป็นธรรม น้ำหนักเที่ยงตรง’ ณ ตลาดเสรี พุทธมณฑลสาย 5 อ.สามพราน จ.นครปฐม เป้าหมายผู้ประกอบการรถเร่สำหรับตลาดนำร่อง 100 ราย โดยกรมสนับสนุนอุปกรณ์หรือสื่อประชาสัมพันธ์ สร้างภาพลักษณ์โครงการ ในรูปแบบต่างๆ เพื่อเชิญชวนผู้ประกอบการรถเร่ที่รับสินค้ามาจากตลาดสด และตลาดกลางสินค้าเกษตร
โดยกรมจะรวบรวมและประเมินผลการตอบรับจากผู้มีส่วนเกี่ยวข้อง เพื่อพิจารณาดำเนินการต่อเนื่องในระยะต่อไป เช่น การจัดอบรมเสริมสร้างและพัฒนาองค์ความรู้เกี่ยวกับความสะอาด สุขอนามัย การเก็บรักษา รวมไปถึงการปลูกจิตสำนึกในการใส่ใจผู้บริโภค
หลักเกณฑ์รับสมัครผู้ประกอบการรถเร่ เข้าร่วมโครงการคือ ผู้ประกอบการ/ผู้ค้ารถเร่ เป็นผู้ที่มีความพร้อมและสมัครใจเข้าร่วมโครงการ พร้อมที่จะให้ความร่วมมือในด้านการดูแลความเป็นธรรม ด้านราคาและปริมาณ รถยนต์ที่เข้าร่วมต้องมีการต่อภาษีประจำปี ผู้ขับขี่รถยนต์ต้องมีใบอนุญาตขับขี่รถยนต์ถูกต้อง กระทรวงให้การสนับสนุน อาทิ สื่อประชาสัมพันธ์ในรูปแบบต่างๆ ส่งเสริมให้เกิดความเป็นธรรมในการซื้อขาย
ปัจจุบันมีรถเร่ทั่วประเทศกว่า 10,000 คัน หลังจากมีแนวทาง ส่งเสริมผ่านโครงการรถเร่น่าซื้อ มีผู้สนใจสมัครเข้าร่วมโครงการแล้วประมาณ 340 คัน คาดว่าหลังจากเปิดตัวโครงการรถเร่น่าซื้อแล้ว จะมีผู้ค้ารถเร่มาสมัครร่วมโครงการ ไม่ต่ำกว่า 1,000 คัน ภายใน สิ้นปีนี้ จากการสอบถามผู้ค้ารถเร่พบว่าปกติมียอดขายเฉลี่ย 10,000 บาทต่อวัน หากส่งเสริมอย่างจริงจัง น่าเพิ่มยอดขายได้มากขึ้นแน่นอน
ทั้งนี้ ได้กำชับให้กรมการค้าภายในตรวจสอบดูแลไม่ให้รถเร่ที่เข้าร่วมโครงการ เอารัดเอาเปรียบผู้บริโภค หากตรวจพบจะยกเลิกสิทธิประโยชน์ต่างๆ ทันที นอกจากนี้ กระทรวงพาณิชย์ยังได้เชื่อมโยงโครงการรถเร่…น่าซื้อ กับโครงการบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ โดยเชิญชวนให้รถเร่ที่เข้าร่วมโครงการ สมัครแอพพลิเคชั่น ‘ถุงเงินประชารัฐ’ เพื่อเพิ่มช่องทางช่วยเหลือให้ผู้มีรายได้น้อยซื้อสินค้าจากรถเร่
